不動産のビジネスローンについて

■不動産ローンと住宅ローンの主な違い

不動産ローンと住宅ローンの違いとして、購入の対象となる種類と返済条件にその違いがあります。不動産投資として購入する物件は住宅ローンの利用をすることはできません。以前フラット３５を利用した住宅ローン不正があり、ニュースにて取り上げられましたが、ビジネスで利用する場合、返済条件などが比較にならないほど住宅ローンの方が、長期返済ができるという事と貸出す銀行の審査のポイントに違いがあり、金融機関側がローン契約する際のリスクに対する考え方も異なる為に、区分けされている訳です。
審査としては、給与など個人の収入から返済される住宅ローンとは異なり、不動産投資ローンの返済原資は家賃収入という事になります。不動産投資は事業性が高く、入居率が悪い場合は、運営が赤字化し、返済不能となるリスクが高いため、融資をする金融機関は高い金利にて貸付を行い、返済不能になる事を想定して貸付を行う必要があります。不動産投資事業に金利や長期返済が利用可能である住宅ローンを利用する事は、銀行にとってリスクヘッジにならずリスクそのものになります。そのような理由から、投資物件の場合に住宅ローンを利用することはできないのです。

1. 購入対象
   • 住宅ローン: 住宅ローンは、自分自身や家族が住むための住宅の購入に使われるローンです。一般的に、借り手が住宅を所有することが条件になります。
   • 不動産ローン: 不動産ローンは、住宅ローンと異なり、商業用不動産や投資用の不動産を購入するために使われるローンです。不動産投資やビジネスの運営に使われます。
2. 返済条件:
   • 住宅ローン: 住宅ローンは、一般的に25〜30年間の長期ローンとして提供されます。返済期間中には、住宅ローンの返済や利息を毎月定期的に支払うことが求められます。また、返済期間中には購入した住宅を借り手自身が所有し、それを担保として返済を行います。
   • 不動産ローン: 不動産ローンは、購入する不動産の種類によって異なります。商業用不動産や投資用不動産は一般的に住宅ローンよりも返済期間が短く、返済条件も厳しくなることがあります。

簡単に言えば、住宅ローンは住宅購入のためのローンであり、不動産ローンは商業用不動産や投資用の不動産を購入するためのローンです。それぞれのローンは異なる返済条件と条件がありますので、自分の目的に合ったローンを選択することが重要です。

■賃貸ビジネスを行う場合は利回りの設定と家賃の回収がポイント

今回はローンについてお話をしておりますが、賃貸ビジネスを行う場合は、利回りの設定がとても重要になります。

賃貸利回りは、不動産の投資性を測る指標の一つで、投資した資本が毎年どれだけの利益をもたらすかを示します。一般的に、賃貸利回りは物件の年間利益をその物件の価格で割ったものとして計算します。

 

賃貸利回り（Return on Investment, ROI）は、以下の式で計算されます。

$\text{賃貸利回りROI}=$

$\left(\frac{\text{年間家賃収入}-\text{年間経費}}{\text{物件価格}}\right)$$\times 100$

 

賃貸利回り（ROI）=(物件価格年間家賃収入−年間経費​)×100

 

この計算式の要素は以下の通りです。

1. 年間家賃収入（Annual Gross Rental Income）：物件が一年間でどれだけの家賃を受け取るか、すなわち家賃の月々の合計です。例えば、家賃が月額10万円で、年間家賃収入は120万円になります。
2. 年間経費（Annual Operating Expenses）：賃貸物件を運営するためにかかる費用です。典型的な経費には、修繕費、保険料、管理費、税金などが含まれます。
3. 物件価格（Purchase Price of the Property）：物件を購入するために支払った金額です。例えば、物件価格が1,000万円であれば、物件の賃貸利回りは以下のように計算されます。

 

$\text{賃貸利回り（ROI）}=\left(\frac{120\text{万円}-50\text{万円}}{1,000\text{万円}}\right)\times 100=7.0\mathrm{\%}$賃貸利回り（ROI）=(1,000万円120万円−50万円​)×100=7.0%

 

この計算結果は、投資した1,000万円が毎年7%の利益をもたらすことを意味します。ただし、この式は簡略化されているため、実際の計算では修正が必要です。経費には多くの細かい項目があり、状況に応じて変化します。また、賃貸収入には空室による収入の損失も含まれます。賃貸利回りは、不動産の投資性を測る一つの指標ですが、その他のファクターも考慮する必要があります。したがって、賃貸利回りだけを見て物件を判断するのではなく、周辺の需要や供給、地域の成長率、将来の拡張可能性なども考慮する必要があります。

■利回りの確保リスクヘッジ

利回りの確保する選択としてまず取り入れなくてはいけないのが、賃貸保証会社です。弊社でも保証会社として多数のお客様への保証を行っておりますが、現在賃貸市場の９０％は保証会社を導入している現状です。オーナーとしての最大のリスクは、１位が入居率、２位が家賃の未払いとなっています。この二つを不動産賃貸事業計画通りに制する事が出来れば、成功する事になります。という意味で、２位の家賃の支払いがない場合は、やはり保証会社を使ったほうが良いとされている訳です。私達は保証会社という立場ですが、不動産オーナーとしては、家賃未納時に立替えてくれるという安心と、家賃回収もしてくれるというのは、業務の軽減になり、尚且つ、オーナー様の負担ではないので、重宝されているというわけです。この辺りは賃貸保証ページにて読んでいただければ幸いです。

不動産投資をする際は、このあたりを押さえていると成功確率が上がりますので、好奇心のみで行うのではなく、計画をしっかりと練った上で、晴れて不動産オーナーになる事をお勧めいたします。