本日は不動産運用の戦略についてお話していきたいと思います。
不動産運用の戦略を立てる前に、まず必要となるのが、「情報力」です。世の中には無数の不動産物件があり、皆さんはネットに掲載されている物件しか見えていないという方もいらっしゃるかと思います。
もし、その不動産が本当に良いもので、利回りが高く、資産性が高いという物件であれば、全ての人が見る事ができる物件情報紙やネットに掲載されているでしょうか？中には良い物件もあるのでしょうが、非常に少ないと思います。不動産オーナーとしてはやはり、安く買え、利回りもそこそこで、資産性の高い土地柄であり、入居者が満室…というような物件が欲しい所です。しかし世の中には、そのような物件があるのは事実で、一体だれが購入しているのでしょうか？それは、情報力が高い方という事になります。では情報力というものは一体どのような事を指すのか？がとても気になる所ですが、以下情報力についてまとめてみました。
■不動産における情報力とは？
一つ目として、良い不動産会社とのつながり。自分が狙いを定めた地域の不動産会社とつながりを持つという事がとても重要になります。ネットサーフィンだけでは見つからず、歩いて、行ってと、探してみる他ありません。二つ目は、売りに出される前の物件情報というものですが、持ち主との直接取引となる為、不動産屋さんも知らない情報という事になります。これは、限られた人にしか回ってこない情報でしょう。また取引をする際に、この売買情報が本当であるのか？など、非常にリスクが高い取引になってしまうので、難易度は高いと言えます。やはり一つ目の良い不動産会社とのつながりを持つほうが、現実的と言えます。
不動産を売買した事がある方は知っているでしょうが、不動産会社は、売買情報を集約した専用のサイトへ情報を取りに行く仕組みになっています。売却を頼まれた担当不動産屋さんは、そこへ登録をしなくてはならないという決まりになっているからです。
そのサイトは「レインズ」というサイトです。しかし、こちらのサイトは宅地建物取引主任者以外見る事ができないようになっています。売りに出された物件情報は、こちらにまず登録され、不動産会社各社が一斉にこのサイト情報をみて、我こそはという勢いで、その情報を閲覧し、まず売却主が、不動産会社へ委任している契約がどのような契約になっているのかを見ます。それは、「専任媒介」であるか、「一般媒介」であるのか？という部分を確認する事から始まります。専任であれば、他の会社は手出しが出来ませんが、一般の場合は競争となってしまうものの、多くの会社が取り扱う事ができる訳です。そのため、売却希望の不動産所有者からすると、「早期に売却をしたい。」というニーズが高いため「一般媒介」で申し込む事が多くなります。
■専任媒介と一般媒介の違い
- 専任媒介とは？？
- 専任媒介契約では、売主が特定の不動産業者（仲介業者）に対して売却の仲介を委託します。
- 委託契約の期間中は、他の不動産業者による仲介活動を禁止されます。
- 専任媒介の利点は、一定期間内に専門業者が最大限の努力を行い、売却を成功させることが期待できる点です。
- 一般媒介とは？？
- 一般媒介契約では、売主が複数の不動産業者に同時に売却の仲介を依頼します。
- 複数の不動産業者が同時に仲介活動を行うため、販売活動がより広範囲になります。
- 一般媒介の利点は、複数の業者による販売活動で市場への露出が高まることと、競争原理によって売却価格を最適化しやすい点です。
これは、不動産売買におけるスタートダッシュの大切さを物語っています。一人で走るか？多勢で走るか？という事でもあります。一人で走れば、相手がいないので当然遅くなるのに対し、多勢の場合は競争の原理が働きますから、売買までのスピードは自ずと上がります。やはり不動産会社でも、足の速い人と遅い人がおりますので、良い不動産屋さんは、売り情報をいち早く不動産運用者に対し、持って行く事ができる人を「情報力」の強い不動産屋と言えるのではないでしょうか？また、そのような情報力をもった不動産会社を自分の人脈とする事が出来るか？という事が、結局のところ不動産投資の「鍵」となるのです。
■夢だけを描いているオーナーは危険
次に、不動産運用における重要な話をしていきますと、不動産＝不労所得＝いいな～！と考えている方は、少し考え方を見直して頂けると良いかと思います。それはあくまで結果であり、不労所得を得ている人も、そこに辿り着くまでには様々なリスクを想定し、問題を回避していく事で、成り立っているというプロセスを見て頂きたいと思います、不動産オーナーは決して、不労所得ではなく、イメージと違い、判断や決定するカテゴリーが多い職種です。やはり人々の暮らしの中心である家を取り扱い、運用する訳ですから、良い話だけで収まるはずはありません。かといって悪い話だけでもなく、良い話もあるので、不動産を取り扱う場合は、良い悪いで夢を描いているのではなく、しっかりとした運用プランと戦略が必要になります。次に戦略についてまとめてみました。
- キャッシュフロー重視の戦略:
- レンタル収入を重視し、安定したキャッシュフローを得ることを目的とします。
- 低リスクを求める投資家に適しています。
- 収益物件を購入し、賃貸経営を行うことが一般的です。
- アプリシエーション（資産価値の増加）重視の戦略:
- 不動産の資産価値が上昇することを目指します。
- 成長市場や再開発地域に投資することが多いです。
- 長期的な視野で投資を行い、物件の価値が上昇するタイミングで売却することが一般的です。
- 競売情報を利用し、安く購入するという事は資産価値を増加させるとも言えます。
- 再生・改良戦略:
- 古い物件や不動産を購入し、改装・再生して付加価値をつけて売却することを目指します。
- 市場価値を上回る購入価格で物件を取得し、改良によってその価値を引き上げることが重要です。
- ポートフォリオ戦略:
- 複数の不動産投資を組み合わせ、リスク分散と収益の最大化を図ります。
- 例えば、キャッシュフローを重視する物件とアプリシエーションを重視する物件を組み合わせることが考えられます。
これら４つのカテゴリーを細かく計画したり、計算していくことで、リスク回避になるだけではなく、「事業プラン」になっている事に気が付けたら、夢だけではなくなります。しっかりとプロセスを重要視されたプランは、不動産オーナーとしてのアンテナのようなもので、問題があれば、シグナルとして感じる嗅覚を持つ事ができます。また、良い情報があれば、すぐに判断し、機を見る事が出来、俊敏に動く事が出来ます。自分の不動産運用事業計画をしっかりと作り、それを自分の運用地図とし、目的地にたどり着くための指針とすることがとても大事です。
■ナップ賃貸保証はあらゆる付帯サービスで不動産オーナー様と管理会社様を応援！
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また、近隣トラブルサービスなども入居者より管理会社様に連絡が入り、当事者との間で問題の板挟みになるというような事も良くある話です。
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